こんにちは。
こちらニューヨークは、例年に無いほど暖かい冬を送っております。
普段は積雪の中の移動が面倒だったのが、積雪はおろか雨の毎日です。
生活する側としては雪掻き作業が省かれるので楽ではありますが、なんだか天候が安定せず心配ですね。

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さて、本日は、よくご質問頂く「賃貸ビルディングとコンドミニアムの違い」についてお話ししたいと思います。

*ビルディングの種類:ニューヨークの賃貸ビルディングには以下2種類のビルディング形態が存在します。
①賃貸ビル=Rental Building:通常1年以上の賃貸のみ、中には3ヶ月などの家具付き賃貸も。
②コンドミニアム= Condominium:ビルディング毎に規制があり、最短3ヶ月・6ヶ月以上〜などと短期家具付き賃貸を謳い文句にしているビルディングは、ほぼこのタイプのビルディングになります。
コンドミニアムは日本でいうところの分譲マンションで、購入できる選択肢がテナントにあるかないかということになります。

*ビルディングの形態により手続き方法が異なる:
これらのビルディングの契約手続きに大きな違いがございます。
賃貸ビルディングの家主はデベロッパーになります。したがって、そのデベロッパーがいくつもビルディングを所有している場合、その系列ビルディングの契約手続きの書類内容はほぼどのビルディングでも似た様なものですが、一方でコンドミニアムは、各ユニット(部屋)毎に別々の家主(アメリカ人<外国人投資家)が存在しており、その家主の人種や商習慣、文化の違いにより条件提示を受けてくれるかくれないかの交渉が必要になりますので、賃貸ビルディングよりも提出書類がやや多くなります。

*なぜ、コンドミニアム?
以下のように、お客様の状況により賃貸ビルディングでは進められない特別な理由がある場合、
コンドミニアムで賃貸することができます。
くどいようですが、条件がある場合、申請書とは別に、相互の条件承認後の追加条項書の提出が必要不可欠になります。法的文書を扱う弁護士が家主とテナント希望者の同意した内容の条件をもとに、契約書とともにこの追加条項書を作成することが義務付けられており、条件交渉〜契約書作成まで1週間、そこからの審査に約2〜3週間ほど時間がかかります。
●家具付きで契約したい場合
●突然の帰国が決まり、滞在期間の調整の必要がいる場合
(賃貸でも事前に通知できます)
●米国にクレジット(個人もしくは企業の信用がない場合):企業の信用は最低米国で4〜5年の活動履歴および税金申告の提出が不可欠。提出が難しい場合は年払いもしくは保証会社の利用により賃貸が可能。SS#やビザ未取得の場合も、家主に年払いを依頼されるケースが多く見られます。 

賃料年払いの場合の必要書類

①パスポート・ビザコピー
②個人もしくは法人の銀行残高証明(日本国内の口座の場合はドル建て・英文表記、担当者連絡先入りのもの)、米国内銀行口座をお持ちの場合は預貯金合計が家賃の3ヶ月〜6ヶ月分を残高として確認出来るもの
③雇用証明書(雛形あり。お問い合わせください)

*賃貸ビルとコンドミニアムはビルディングの賃貸手続き:具体的に大きく分けますと、以下の通りです。

  契約時の提出書類もしくは条件コンドミニアム(分譲)賃貸
審査に要する日数全書類提出から2週間〜4週間全書類提出から約2〜3日
法人契約・個人契約の可否個人家主の意思決定によるビルディング管理組合による
個人契約の場合の書類内容
ビザ・パスポートコピー居住者全員分身分証明書居住者全員分身分証明書
テナント保険への加入○ マスト△ 居住者の意思による
在職証明書(英文)居住者見込み年収、ポジション、勤続年数など居住者見込み年収、ポジション、勤続年数など
米国内信用が無い(SS#未取得)場合家賃一括年払いもしくはエクストラデポジット保証会社のご利用もしくは米国内個人責任者が保証人対象
銀行残高証明書(英文・ドル建て)個人もしくは法人口座どちらのものでも可。個人口座の場合が有利。法人口座は米国内のものが望ましい。
個人口座の場合は契約直前月の直近1ヶ月分
法人契約の場合の書類内容
ビザ・パスポートコピー居住者全員分身分証明書居住者全員分身分証明書
テナント保険への加入○ マスト△ 契約者の意思による
Tax Return (W2)一昨年のもの一昨年のもの
法人銀行預貯金残高証明書契約直前月の直近3ヶ月分契約直前月の直近3ヶ月分
Financial statement (財務諸表)一昨年のもの一昨年のもの
在職証明書(英文)居住者見込み年収、ポジション、勤続年数など居住者見込み年収、ポジション、勤続年数など
CPA Letter 米国企業の顧問会計士推薦書。サンプルございます米国企業の顧問会計士推薦書。サンプルございます
light bulb ideaつまり・・・
契約時の提出書類内容・・・コンドミニアムは購入の選択肢があるため、将来的に購入を考えるテナントも多く、クレジット(信用)審査対象となる条件が多いため賃貸ビルに比べ書類の量が多い場合も。
審査に要する日数・・・コンドミニアムは全書類提出から2〜3週間、賃貸ビルは2〜3日
③法人契約の可否とその条件・・・賃貸ビルの法人契約の条件は米国で5年以上運営実績があり、また過去3年分のタックスリターンの提出が必要、それに加え、保証人はその会社の米国国籍を持った個人が保証人になることが条件なので、ハードルが高い。コンドミニアムの法人契約の条件はデポジットを数ヶ月分多めに払う、1年分の家賃前払いなど比較的容易。
④申請費用(管理費含む)・・・コンドミニアムはビルディングによって組合が異なり、費用に微妙な差はあるが、平均すると$2,000程になります。


*ニューヨークで、不動産の購入を検討中です。コンドミニアム以外には、どのようなビルディングの形態がありますか?
不動産購入となると、その選択肢はコンドミニアムだけではありません。
ニューヨーク市内で購入できるビルディングの種類は以下の様なものです。

●Condominiim ・・・コンドミニアム。分譲マンションでユニット毎に購入が可能
●Co-op ・・・コープ。資本は不動産ではなく管理組合の株(を購入)
●Townhouse ・・・一世帯以上の世帯が一つのビルディングに入っている建物様式をタウンハウスといいます。外観は煉瓦造りの階段式が多く、一棟まるまる賃貸も購入も可能です。
Muti-family, Mixed-Use・・・一棟以上の集合住宅(団地)や低層階に店舗が入っていて低・中・上層階は住宅となっている複合施設のビルディングをいいます。複合施設の購入も可能で、その手続きプロセスは日本と異なり様々な審査を要するため、半年〜1年と時間を要します。


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それ間違ってますよ!和製英語(苦笑)

よく、お客様に「レント」と「レンタル」、そして「リース」の違いは何ですか?と聞かれます。

英語で「住宅を借りる」という表現は「Rent (家賃、または賃貸、借りる)」といいますので、日本語で言うような「レンタルする」という表現方法は英語であくまで「Rent」であり、「Rental」ではありません。分譲マンション にせよ賃貸ビルにせよ「一室借りる」ということに表現の違いはありませんので「借りる」場合は統一して、
「I would like to rent a property」  または
「I would like to rent the unit(一部屋)」
などという表現になります。 従って、「賃貸か、売買か」という英語表現は、「Rent or Purchase/Buy」となります。

「Lease =賃貸契約書、または商業物件の賃貸」という意味で使われます。
日本では、車を借りる際や商業オフィススペースの賃貸の際には、「リースする」という表現を使いますが、住宅でいう「リース」は「契約書」にあたります。したがって、以下の様に使い分けて表現しています。
「I would like to rent  a car.」= 車を借りたいのですが。
「I woud like to lease an office space.」= 事務所を一室借りたいのですが。 

頭の片隅に、覚えていてくださいね。 
 


※違法業者にご注意ください!

*日系不動産会社でも短期貸付を許可されていないビルディングで1ヶ月以内の短期貸し出しを行っている業者にはご注意ください。違法行為の対象になります。エアービーエヌビーを許可していないビルディングで賃貸を行うライセンスを所持していない家主も、違法行為の対象になります。
(記事参照:ニューヨーク市長がAir BNBで一ヶ月以内の賃貸を行う業者の家主を禁止処分に)https://www.theverge.com/2016/10/21/13361536/airbnb-new-york-cuomo-bill-ban-short-term
ニューヨーク州不動産協会に通告され取り締まりが強化されている近年。見つけた場合は以下までご連絡ください。
570 Lexington Avenue  
2nd FloorNew York, New York 10022
Tel: (212) 616-5200 





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