こんにちは、今日は減価償却の活用〜基本編〜についてお話しをしていきたいと思います。

特に、事業経営者の方々にとって、ニューヨークの不動産投資の最大の魅力は、節税に有効という点にあるかと思います。

節税対策に有効な投資法はいくつかございますが、マンハッタンの不動産価値を約10年〜30年と長期的に見た場合、価値が絶対に下がらない性質、そして常に需要があるという強みにありますので、中でも最もリスクの少ない投資方法の一つとしてキャピタルゲインを狙うものをあげます。

ここでは、あくまで7年〜10年、またはそれ以上の長期的投資をお勧めしてお話しを進めていきます。(7年以下のスピード償却投資については以下続きます)

日本では土地8割・建物2割が多いとされますが、ニューヨークはその逆で、土地2割、建物8割を占めている建物が殆どです(ここでは郊外は除きます)。
建物の割り合いが大きくなり、建物価格が消費税として課税対象になるため、日本での節税に有効です。また、米国では日本のように「木造」や「RC」というような識別報告の慣習がなく、調査依頼をしてからすぐにまとめて情報開示がなされない為、契約前のDue Deligence(事前調査)で現地建設会社に報告書を依頼する必要がございます。この時に土地と建物の金額も分けて記載してもらうことが可能です。そして、その報告書を日本の税理士に提出することになります。

***ビルディングご購入の場合のDue Deligenceはこちらを参照

※日本の不動産法と米国の不動産法(特に米国では州ごとに不動産法)が大きく異なりますので、税務詳細に関しましては、ニューヨーク州の税務に特化している米国公認会計士にご相談頂く形になります。日本の税理士の方は米国での勤務経験がなかったり知識をお持ちでない場合もございますので、ご不安であれば現地の日本人公認会計士をご紹介致します。

「pre war housing in New York」の画像検索結果


ここで、日本における主な減価償却資産の耐用年数(建物)を見てみましょう。
新築の耐用年数は、以下のようになっています。(国税庁サイトより引用)


<建物>
構造・用途細   目耐用
年数
木造・合成樹脂造のもの事務所用のもの
店舗用・住宅用のもの
飲食店用のもの
旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの
公衆浴場用のもの
工場用・倉庫用のもの(一般用)
24
22
20
17
12
15
木骨モルタル造の
もの
事務所用のもの
店舗用・住宅用のもの
飲食店用のもの
旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの
公衆浴場用のもの
工場用・倉庫用のもの(一般用)
22
20
19
15
11
14
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの
(SRC・RC) 
事務所用のもの
住宅用のもの
飲食店用のもの
 延面積のうちに占める木造内装部分の
 面積が30%を超えるもの
その他のもの
旅館用・ホテル用のもの
 延面積のうちに占める木造内装部分の
 面積が30%を超えるもの
その他のもの
店舗用・病院用のもの
車庫用のもの
公衆浴場用のもの
工場用・倉庫用のもの(一般用)
50
47


34
41


31
39
39
38
31
38
れんが造・石造・ブロック造のもの事務所用のもの
店舗用・住宅用・飲食店用のもの
旅館用・ホテル用・病院用のもの
車庫用のもの
公衆浴場用のもの
工場用・倉庫用のもの(一般用)
41
38
36
34
30
34
金属造のもの事務所用のもの
 骨格材の肉厚が、(以下同じ。)
  4㎜を超えるもの
  3㎜を超え、4㎜以下のもの
  3㎜以下のもの
店舗用・住宅用のもの
  4㎜を超えるもの
  3㎜を超え、4㎜以下のもの
  3㎜以下のもの
飲食店用・車庫用のもの
  4㎜を超えるもの
  3㎜を超え、4㎜以下のもの
  3㎜以下のもの
旅館用・ホテル用・病院用のもの
  4㎜を超えるもの
  3㎜を超え、4㎜以下のもの
  3㎜以下のもの
公衆浴場用のもの
  4㎜を超えるもの
  3㎜を超え、4㎜以下のもの
  3㎜以下のもの
工場用・倉庫用のもの(一般用)
  4㎜を超えるもの
  3㎜を超え、4㎜以下のもの
  3㎜以下のもの


38
30
22

34
27
19


31
25
19

29
24
17

27
19
15

31
24
17
 

新築の物件を購入した場合の減価償却の計算式は以下のようになります。
減価償却費=建物の価格÷耐用年数
・新築耐用年数(SRC、RC造)=47年 
・木造=22 ➡︎スピード償却については以下参照


ここで①新築物件を購入した場合と、②中古物件を購入した場合の減価償却費をいくつか例にとって見てみましょう。

【例① 新築SRCコンドミニアムを購入した場合】
*ここではわかりやすく$1=¥100にしてあります
*小数点以下切り捨て

物件価格$1.5Million(1億5千万円)、
土地 $300,000 (3,000万円)
建物 $1,200,000 (1億2,000万円)

・減価償却=$1,200,000 ÷ 47 
 =約$25,500 (255万円) /年  *小数点以下切り捨て --->  会計上費用
 
となります。

一方で中古の物件を購入した場合の減価償却の計算式は以下のようになります。
中古耐用年数=(法定耐用年数ー築年数)+築年数X20% 
減価償却費=建物の価格÷耐用年数

【例② 築27年の中古SRCのコンドミニアムを購入した場合】
*ここではわかりやすく$1=¥100にしてあります
*耐用年数が計算でマイナス(0)になる場合は法定耐用年数の20%になります

物件価格$1.5Million(1億5千万円)、
土地 $300,000 (3,000万円)
建物 $1.2Million (1億2,000万円)

耐用年数(SRC、RC造)=(47−27) + 27 x 20% 
     = 25.4 
     = 25年  *小数点以下切り捨て
減価償却= $1.2M÷25 = $48,000 (480万円/年)   --->  会計上費用


つまり、ニューヨークで購入した不動産を人に貸すことによって出てくる家賃収入を申告することで節税することができるということになります。(損益に関する繰越のメリットもあり、それについてはまた言及することと致します)

lucious housing


ニューヨークで暮らす人々にとって、マイホームを持つことは憧れでもあります。

古い家を購入して、趣のある部分は残して風合いを大切にし、キッチンはモダンにリフォームして・・
と、日本とは違い、中古物件を好む外国人も多いのです。

新築でないからリセールできないのではないか・・と心配はご無用です。
むしろ、駅近など交通の利便性の方が重要だったりします。

事実、セントラルパーク沿いに連なっている高級コンドミニアムの殆どは、築70年〜100年のものまで、ざらに存在します。

light bulb idea 
【ポイント!】


外装はそのままで内装をきれいに改装して価値を上げ売却するという投資方法は、
多くの不動産投資家に人気の手法の一つで、トランプも、かつてはそれで財を成しましたね。
価値を2倍、3倍にして売却する投資の手法の一つです。


さて・・・いかがでしたでしょうか。
次回は、タイトル保険についてお話しします。

続く・・・



スピード償却をご検討されている方へ
木造はSRCに比べ短い期間で償却できるというのが魅力的ではありますが、先述の通り、マンハッタン市内には日本で言うようないわゆる「100%木造」物件が存在しません。郊外の物件は、建設会社に調査を依頼し、「木造70%、鉄骨30%」などといったように報告書を作成してもらうわけですが、
マンハッタン郊外の物件は築25年、50年、70年以上という日本では考えられないような中古木造戸建てが多数存在しており、「フリップ」または「フィクサーアッパー」などと呼ばれる、超中古物件を低価格で購入し、改装後(または現存のまま)6年後にリセールするものや、フォアクロージャー物件、つまりサブプライムでリセールされた物件が投資家にとっては入手が容易で価格的に魅力的な商品が取引されています。但し、遠隔から投資をご検討の方は、お勧めできる物件はウェストチェスターやロングアイランドなどの郊外に存在していることが多く、管理面についてご心配される方も多いと存じます。こういった投資に興味はあるけど心配・・という方は、一度、メールでご相談ください。
*弊社がご紹介するオークション物件は、銀行が扱うフォアクロージャーの公開されている物件のみで、オフマーケット(市場に出てきていない)信用のないものは一切取り扱っておりません。


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